Klicken Sie hier und reservieren Sie für die niedrigsten garantierten Preise Klicken Sie hier und reservieren Sie für die niedrigsten garantierten Preise

MEXIKANISCHE IMMOBILIEN


Ein Ausländer kann Rechte über Immobilien in mexikanischen Küsten- und Grenzzonen durch eine Stiftung erwerben, die Fideicomiso genannt wird, ein ähnliches Rechtsinstrument wie in den Vereinigten Staaten. Durch dieses Vertrauen wird die Immobilie von einer qualifizierten und lizenzierten Bank im Auftrag des Begünstigten des Trusts (des Eigentümers) verwaltet. Die Rechtswirksamkeit des Treuhandvertrags erlaubt dem Begünstigten, als Eigentümer der Immobilie zu handeln, und somit entspricht der Trust den mexikanischen Gesetzen. Der Nutznießer hat das Recht auf Nutzung, Genuss und Gewinn aus der Immobilie. Der Begünstigte kann die Immobilie mieten, gegen die Immobilie borgen und die Immobilie verkaufen. Das mexikanische Recht sieht vor, dass die ursprüngliche Treuhandfrist von 50 Jahren auf schriftlichen Antrag des Treuhänders um weitere 50 Jahre verlängert werden kann. Wenn der Begünstigte dies wünscht, kann die Immobilie vorbehaltlich einer Übernahme des bestehenden Treuhandvermögens verkauft oder verkauft werden. Alle Erlöse gehören dem Begünstigten des Treuhandunternehmens, das alle angemessenen Steuern zahlen muss.

"Immobilienkauf südlich der Grenze"

Der Kauf von Immobilien in Mexiko hat sich in den letzten zehn (10) Jahren für ausländische, nicht-mexikanische Staatsangehörige dramatisch verändert. Ab 1994 liberalisierte die mexikanische Regierung die Eigentumsrechte an allen Immobilien innerhalb des verfassungsrechtlich geschützten Gebietes, das als "verbotene Zone" bekannt ist. Kaufinteressenten außerhalb der mexikanischen Grenzen, die Touristen (Wohnsiedlungen, Eigentumswohnungen und Time-share-Projekte), rustikales, industrielles oder städtisches Eigentum kaufen möchten, können nun größere legale Freiheiten und Eigentumsrechte genießen, wie es im neuen mexikanischen Investitionsgesetz vorgesehen und geschützt ist. In Mexiko wie in den USA wird die Übertragung von Immobilieneigentum durch Bundes-, Landes- und lokale Gesetze geregelt. Ausländische Staatsangehörige, die Eigentum erwerben möchten, benötigen eine Genehmigung und Registrierung beim Außenministerium Mexikos. Diese Bundesbehörde ist zuständig für die Erteilung der gesetzlich erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen zum Erwerb von Grundstücken in der Mexikanischen Republik sowie für den Erwerb von Immobilien oder Rechten daran.

Immobilienkauf in Mexiko nicht wie Kauf einer Immobilie in den USA

Der Kauf südlich der Grenze ist jedoch nicht wie der Kauf einer Immobilie in den USA, und die Käufer müssen sich immer daran erinnern, dass sie sich nicht in den Vereinigten Staaten befinden. Das mexikanische Rechtssystem ist nicht dasselbe wie sein amerikanisches Äquivalent. Das heißt nicht, dass Immobilientransaktionen (operaciones) in Mexiko völlig anders oder komplizierter sind als in den USA, aber der gesunde Menschenverstand sollte immer ausgeübt werden. Das Schlimmste, was ein Käufer tun kann, ist, das Gesetz und die Verfahren bei der Übertragung von Immobilien in einem fremden Land nicht zu kennen. Mexiko ist nicht der "wilde Westen", da einige erkennen können, wo etwas geht und die vorherrschende mexikanische Einstellung lautet: "Vertraue mir, kein Problem." Es ist von grundlegender Bedeutung für nicht-mexikanische Käufer, zu verstehen, dass Mexiko eine Form von Recht mit einer autorisierten Regulierung von Immobilienentwicklungsverfahren auf allen Ebenen hat und diese Formalität mit einem gesetzlichen Rahmen für die rechtliche Übertragung von Immobilien verbunden ist.

Ausländische Käufer sollten sich der gleichen grundlegenden Probleme bewusst sein, die ein umsichtiger Käufer beim Erwerb von Immobilien nutzen würde. Darüber hinaus sollten sie sich nicht auf Informationen oder Ratschläge des Verkäufers verlassen, da sie nicht wissen, ob sie korrekt sind. Sie sollten den Status des Titels für die Immobilie erhalten, der eine gründliche Titelsuche erfordert. Sie sollten Kenntnis von der Art der Verträge haben, die für einen Kaufvertrag (compraventa) und die Vorbereitung der Urkunde (escritura publica) durch den Notar (notario publico) in Mexiko verwendet werden sollen. Sie sollten sich über ernsthafte Geldeinlagen- und Treuhanderwägungen im Klaren sein, und schließlich sollte ein Käufer die tatsächliche Überweisungsmethode in Mexiko verstehen und wissen, wie Rechtstitel oder begünstigte Zinsen (fideicomiso) für ausländische Käufer erworben und registriert werden.

Hat der Verkäufer einen Rechtstitel?

Das erste, was ein Käufer berücksichtigen muss, ist, ob der Verkäufer der Immobilie Eigentumsrecht an der Immobilie hat, und wenn ja, ob die Immobilie rechtlich übertragen werden kann. Obwohl dies eine logische und vorsorgliche Vorsichtsmaßnahme zu sein scheint, gab es viele dokumentierte Transaktionen, bei denen Ausländer glaubten, Immobilien erworben zu haben, um später herauszufinden, dass der Verkäufer keinen Rechtstitel übertragen konnte. Sehr einfach, der Verkäufer hatte das Eigentum nicht oder er hatte die erforderlichen Entwicklungsverfahren für die Übertragung der Immobilie nicht abgeschlossen. Ein gutes Beispiel wäre ein nicht ordnungsgemäß reguliertes landwirtschaftliches Land (Ejido), oder die Übertragung einer Eigentumswohnung, die kein Eigentumswohnungsregime (regime de condominio) oder gar den Verkauf eines Grundstücks oder Hauses in einem Wohngebiet (fraccionamiento) aufweist. das hat nicht die erforderlichen und veröffentlichten staatlichen / kommunalen Entwicklungsgenehmigungen. In jedem dieser Fälle ist das Ergebnis, dass der Käufer Geld für den Erwerb der Immobilie bezahlt hat, aber keine rechtsgültigen Eigentumsrechte an einem mexikanischen Banktrust erhalten kann.

Wie bestätige ich, dass ein Verkäufer einen Rechtstitel besitzt?

Eine angemessene Titelsuche der Immobilie sollte durchgeführt werden. Ein Käufer sollte immer den Verkäufer um eine Kopie des Escritura Vesting Titel auf die Immobilie bitten. Der Käufer sollte eine Kopie des Pfandrechtszertifikats (certificado de libertad de gravamen) auf dem Grundstück anfordern, das den Eigentümer des Eintrags, die Fläche und die Klassifizierung der Eigentumsart, die rechtliche Beschreibung und eventuelle Pfandrechte oder Pfandrechte angeben muss Aufzeichnung gegen die Eigenschaft.

Der Käufer kann bei der örtlichen Steuerbehörde auch eine Bescheinigung über die Steuerfreiheit (certificado de no aduedo) beantragen. Der Notario Publico ist für die Titelsuche in mexikanischen Transaktionen zuständig. Der Notar prüft jedoch in der Regel nur die aktuelle Urkunde und ein aktuelles Pfandzertifikat, was zu der Möglichkeit einer kurzen oder unvollständigen Titelgeschichte der Liegenschaft führt. Heute gibt es sowohl US-amerikanische Titelgesellschaften als auch mexikanische Unternehmen, die den Titelprüfungsprozess vertiefen und entweder eine Verpflichtungserklärung für Titelversicherungen in Mexico Land oder einen Titelbericht der mexikanischen Gesellschaft ausstellen. Ein ausländischer Käufer hat immer die Möglichkeit, einen mexikanischen Rechtsberater anzuheuern, um ein Rechtsgutachten über den Status des Titels abzugeben.

Verträge und Vereinbarungen

Die meisten Immobilientransaktionen in Mexiko werden mindestens zwei (2) Verträge haben: (i) ein Angebot und eine Annahme (oferta) und / oder ein Schuldscheinabkommen (contrato de promesa): und, (ii) ein Kauf-Kaufvertrag (contrato de compraventa). Die ersten beiden sind vorläufige Vereinbarungen, die die grundlegenden Transaktionsinformationen enthalten. Sie sind nicht die Instrumente, durch die Eigentum an dem Eigentum auf den Käufer übertragen wird. Das zweite Vertragsdokument ist die vom Notar zu protokollierende Vereinbarung, die das Eigentum an den Käufer überträgt. Es kann verschiedene Formen haben: ein Treuhandvertrag (Contrato de Fideicomiso), ein Eigentumsvorbehalt (contrato de compraventa con reserva de dominio) oder eine Übertragung von Treuhandrechten (contrato de cesion de derechos fideicomisarios). Das Zivilgesetzbuch definiert eine Vereinbarung (convenio) als eine Vereinbarung (acuerdo) zwischen zwei oder mehr Personen, um Verpflichtungen zu schaffen, zu übertragen, zu ändern oder zu löschen. Insbesondere definiert das Zivilgesetzbuch Verträge als Vereinbarung, die Verpflichtungen und Rechte hervorbringen oder übertragen. Im Allgemeinen müssen Immobilienverträge in Mexiko vor einem Notar eingetragen werden und, um für Dritte verbindlich zu sein, müssen sie beim öffentlichen Eigentumsregister hinterlegt werden. Sobald eine schriftliche Annahme des Angebots vorliegt, wird empfohlen, dass der Anwalt des Käufers den Kaufvertrag oder das Schuldverhältnis abschließt. Da diese Vereinbarung das wichtigste Dokument ist, das der Käufer mit dem Verkäufer ausführt, und der Inhalt der Vereinbarung die Bedingungen der Transaktion bestimmt, sollte der Käufer darauf bestehen, dass sein Anwalt diese Verantwortung übernimmt.

Hauptunterschied zwischen US- und mexikanischen Transaktionen

Es gibt viele Aspekte mexikanischer Immobiliengeschäfte, die den in den USA geschlossenen Transaktionen sehr ähnlich sind. Es ist leicht anzunehmen, dass die grundlegenden Begriffe und Prinzipien, mit denen ein Käufer in den USA vertraut ist, auch in Mexiko gelten. Ein ausländischer Käufer ist jedoch besser beraten, nichts anzunehmen. Zwei solche Begriffe sind Treuhandkonto (plica) und ernsthafte Geldeinlage. In den Vereinigten Staaten wird eine Treuhänder- oder Titelgesellschaft oder eine Person, die rechtlich befugt ist, als Treuhänder tätig zu sein, in der Eigenschaft tätig sein, Treuhandfunktionen und Geldmittel zu verwalten. In jedem Fall ist das Unternehmen oder die Person, die das Treuhandverfahren durchführt, gesetzlich dazu ermächtigt und ermächtigt. Sie sind rechtlich dafür verantwortlich, dass die vereinbarten Bedingungen einer Escrow-Vereinbarung erfüllt sind, bevor irgendwelche Mittel freigegeben werden. Dies ist nicht die Norm in Mexiko. In der Vergangenheit haben ausländische Käufer dem Verkäufer ernsthaftes Geld als vertragliche Gegenleistung gegeben. Und in vielen Fällen diente der an der Transaktion beteiligte Immobilienmakler oder Makler als Treuhänder. Immobilienmakler sind in Mexiko nicht lizensiert und errichten in der Regel keine separaten Konten für ernsthafte Geldeinlagen. Der Vorbehalt hier ist ausdrücklich in fetten Buchstaben gemacht. Wenn ein ausländischer Käufer bereit ist, dem Verkäufer oder dem Immobilienmakler bei der Transaktion ernstes Geld zu geben, seien Sie bereit, ihn nicht zurückzubekommen!

Nur bis vor kurzem haben einige mexikanische Escrow-Unternehmen auf US-Konten für ernsthafte Geldeinlagen erstellt. Das Gleiche gilt für einige Maklerfirmen. Ein ausländischer Käufer sollte immer vorsichtig sein und gesunden Menschenverstand anwenden, wenn es um ihr Geld geht und wem sie es geben. Wie oft gesagt, lass deinen Verstand nicht an der Grenze!

Abschluss des Geschäfts und die Rolle des Notario Publico

Letztendlich kommen ausländische Käufer an den Punkt, an dem sie bereit sind, die Transaktion vollziehen zu lassen und das Eigentum an der Immobilie zu erwerben. In Mexiko ist bei allen Immobilientransaktionen und der rechtlichen Übertragung jeglicher Art von Immobilien die Beteiligung des notario publico vorgesehen. Obwohl der Titel "öffentlicher Notar" lautet, übersteigt die Verantwortung des notario publico die Formalisierung von Unterschriften erheblich. Die Notariate, die vom Gouverneur des Staates und der Exekutive der Bundesregierung für einen bestimmten Bundesstaat ernannt werden, sind Anwälte, die zwei umfassende Prüfungen bestehen müssen, um ihre lebenslangen Ernennungen zu erhalten. In einer typischen Transaktion bereiten sie die Transporturkunde vor, die dem "protokollierten" Kaufvertrag unterliegt. Das Notariat bringt Käufer und Verkäufer zur Formalisierung der Eigentumsübertragung zusammen und autorisiert die entsprechenden Unterschriften bei Ausführung der Escritura. Und schließlich, nachdem die Eigentumsübertragung formalisiert wurde, wird der Notar die Escritura mit dem öffentlichen Register des Eigentums registrieren, wo sich die Immobilie befindet. Vor dem Closing beinhalten die zusätzlichen Pflichten des Notaros: (i) die Dokumente der verkaufenden Partei zu prüfen, um ihre Genauigkeit und Legitimität sicherzustellen; (ii) Titel zu verifizieren; und (iii) die öffentlichen Aufzeichnungen zu durchsuchen, um den Status des Eigentums des Verkäufers an der Immobilie und die Existenz von Pfandrechten an der Immobilie zu bestimmen. Der Notar ist auch verantwortlich für die Erhebung aller anfallenden Grundsteuern und Steuern. Als Vertreter des Staates versichert der Notar jedoch weder das Eigentum an der Immobilie, noch haftet er für Rechtsmängel. Kurz gesagt, ein Käufer kann keine Rückerstattung gegen einen Notar beantragen, wenn der Käufer aufgrund eines Rechtsmangels einen Geldverlust erleidet, es sei denn, Betrug, Falschdarstellung oder grobe Fahrlässigkeit könnten vor einem mexikanischen Gericht nachgewiesen werden.

Was ist mit dem Kauf von Immobilien in der "verbotenen Zone"?

Verbotene Zonen wurden jedoch in den meisten Teilen Mexikos

Das Eigentum an allen Immobilien in der "verbotenen Zone", die von ausländischen Käufern erworben werden, kann nur auf legale Weise erworben und auf zwei Arten erfasst werden: (i) in einer mexikanischen Bankvertrauensstellung (fideicomiso) für alle in der Immobilie deklarierten Immobilien; oder (ii) in einer mexikanischen Gesellschaft für alle Nicht-Wohnimmobilien. In der Sperrzone (100 km entlang aller Grenzen, 50 km entlang aller Küsten, ganz Baja California) Mexikos gibt es keine Zwischenwahl oder "Grauzone" für den ausländischen Erwerb. Ausländische Staatsangehörige können die alleinigen und ausschließlichen Aktionäre einer mexikanischen Gesellschaft sein, die in der verbotenen Zone ein einfaches Eigentum an Nichtwohneigentum erhebt. Bei jeder Art von Immobilienerwerb in Mexiko müssen nicht-mexikanische Käufer ihre Eigentumsinteressen immer beim Außenminister registrieren und müssen ihre Rechte auf ausländische Regierungsinterventionen im Falle eines Immobilienstreits aufheben. Dies ist bekannt als Calvo Clause, die verfassungsrechtlich vorgeschrieben ist und in allen Bank Trust Agreements enthalten ist. Es sei darauf hingewiesen, dass mexikanische Banken, die als Treuhänder für einen ausländischen Käufer in einem fideicomiso fungieren, weder eine Garantie oder Garantie für das Eigentum an dem Vermögen im Trust übernehmen, noch im Falle eines Eigentumsfehlers eine Rückerstattung leisten. Ausländischen Käufern sollte immer empfohlen werden, US- oder mexikanische Rechtsberater in Bezug auf Immobilientransaktionen zu konsultieren. Sie können sich auch an US-amerikanische Titelgesellschaften wenden, um sie bei der Beantwortung von Fragen zu Förderungsangelegenheiten, Titelsuchen und Eigentumsrichtlinien für eine potenzielle Immobilie sowie zu Treuhandkonten zu unterstützen. Und ein letzter Vorbehalt beim Kauf der Öffentlichkeit: Wenn Sie von einem Verkäufer oder Vertreter gesagt werden, dass dieses schöne Stück Land an der Grenze oder dieses schöne Haus am Strand nicht in einer Gesellschaft oder in einem Trust sein muss, oder es nicht braucht um von einem Notar geschlossen zu werden, gehe sofort weg und sehr schnell!

Hinweis: Diese Informationen sollen nicht-mexikanischen Käufern helfen, besser zu verstehen, wie Immobilien in Mexiko funktionieren. Sie sind jedoch weder eine Rechtsmeinung, noch sollen sie die Sorgfaltspflicht eines potenziellen Käufers ersetzen.

Acanto hotels

Acanto Condo Hotel & Ferienwohnungen

Email: reservations@acantohotels.com
+52 984 873 1252 Toll Free: 1 888 331 2177

Calle 16 Nte Bis Mz 27 Lote 18, Centro, Playa del
Carmen
, Quintana Roo, 77710, MEXICO

Book Now